آینده مسکن
آینده مسکن
فرید قدیری
بازیگردانان سال آینده بازار مسکن همچنان از بیرون این بازار کار هدایت خریدار و فروشنده ملک را برعهده دارند. بدیهی است اگر یک وام خرید مسکن پرقدرت یا دارای قدرت مناسب حداقلی به بازار می‌آمد (یا بیاید) می‌تواند فرمان معاملات آپارتمان را به‌دست بگیرد و صحنه را عوض کند اما از آنجا که هر نوع اقدام در جهت تحریک تقاضای مصرفی طی دست‌کم نیم‌سال اول ۱۴۰۰ بسیار بعید به‌نظر می‌رسد- چون سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن بابت تقویت وام خرید مسکن، ترس کلیشه‌ای و البته بی‌مورد دارد- در نتیجه همه فرمان بازار تحت کنترل عامل خارجی خواهد بود. بازیگردان اصلی بازار مسکن (عامل یا عاملان خارجی)، ترکیبی از نرخ ارز و شاخص سهام است که به کارگردانی «انتظارات»، متغیرهای ملکی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و بر رفتار خریداران و فروشندگان ملک اثر می‌گذارد. البته دو بازیگردان داخلی هم وجود دارد که شامل زمین و مصالح ساختمانی می‌شود. قیمت این دو به قدری در سالی که گذشت جهش کرد که سهم آنها در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، مهم‌ترین مساله بساز و بفروش‌ها شد. طی یک‌سال اخیر متوسط قیمت زمین هم در شهر تهران و هم در سایر استان‌ها و شهرهای کشور بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرد. قیمت انواع مصالح ساختمانی در بازار شهر تهران نیز میانگین رشد ۷۰درصدی را نسبت به سال ۹۸ پیدا کرده است. این دو اما برای سال آینده تاثیر معناداری (اثر جدید) نخواهند داشت؛ چراکه رکود ساخت‌وساز بیش از این تعمیق نخواهد شد و بعید هم است از میزان آن به شکل قابل‌توجهی کاسته شود. ضمن آنکه همان بازیگردانان بیرونی هستند که در نهایت خط و جهت بازار زمین و مصالح ساختمانی را تعیین می‌کنند. بنابراین، هدایتگر اصلی بازار ملک کماکان عامل خارجی می‌تواند باشد. این عامل در سال ۹۸ و یک‌سال اخیر نیز صحنه‌گردان اصلی بازارهای معاملات و ساخت وساز مسکن بود.
درحال‌حاضر دو فاکتور وجود دارد که نبود تقاضای مصرفی و حضور تقاضای شارژ شده از بازارهای ارز و سهام را تایید می‌کند. فاکتور اول حجم معاملات مسکن و فاکتور دوم نیز رشد قیمت در عین رکود معاملاتی است. حجم معاملات خرید آپارتمان طی یک‌سال گذشته حداقل ۲ هزار واحد کمتر از کف دوره‌های رکودی بوده است. این یعنی تعطیلی معاملات خرید مصرفی ناشی از جهش قیمت و از بین رفتن قدرت خرید خانه که با لحاظ سقف تسهیلات بانکی، درحال‌حاضر به زیر ۵ مترمربع رسیده است! اما همین ۲ تا ۳ هزار فقره معامله خرید مسکن که طی ماه‌های اخیر اتفاق افتاده است با توجه به ملتهب بودن بازار، عمدتا از سوی افرادی انجام شده که توقع گران‌تر شدن ملک را در آینده نزدیک داشتند و صرفا برای عقب‌نماندن از تورم عمومی، دست به انجام معامله ملکی زدند. این افراد با نگاه به روند رشد نرخ ارز و اوضاع نوسانی بازار سرمایه، در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کردند.
حذف دائمی ریسک غیراقتصادی به‌عنوان ریشه انتظارات تورمی و شکل‌دهنده سفته‌بازی ملکی، در صورتی رخ می‌دهد که تکلیف برجام روشن شود. در این صورت در فاصله کوتاهی جریان عرضه و تقاضا در بازار ملک به شکل معکوس تغییر خواهد کرد؛ در سمت عرضه، فروشنده زیاد می‌شود و در سمت تقاضا نیز بازیکن خارجی که فعلا بازیکن اصلی معاملات ملک به حساب می‌آید، از زمین خارج خواهد شد. در اینصورت حباب ۳۸ واحدی قیمت نیز شروع به تخلیه شدن خواهد کرد.
چنانچه مسیر توافق برسر موضوع برجام و مذاکره با طرف‌های خارجی صورت نگیرد، این به معنای سختی دسترسی و تامین درآمدهای ارزی خواهد بود. از آنجا که «انتظارات» در بازارها عادت کرده از تحولات غیراقتصادی سیگنال بگیرد، روند آن به سمتی خواهد رفت که خریدهای سرمایه‌ای و بعضا سفته‌بازی در بازارهایی همچون ارز و سکه اتفاق می‌افتد و پس‌لرزه‌های آنها می‌تواند دامن بازار مسکن را بگیرد. هرچند زمینه برای رشد بیشتر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ تقریبا وجود ندارد و برعکس، همه چیز مهیای شروع یک فرآیند کاهشی حداقل یک‌ساله است اما قدرت «انتظارت تورمی» به قدری است که هر اتفاقی احتمال وقوع دارد.